IBB Wohnungsmarktbericht 2020

Berlin im Indikatorenvergleich

Wo steht der Berliner Wohnungsmarkt?

Die Berliner Bevölkerung stieg auch 2019 weiter an, mit einem Zuwachs von nur noch 24.665 Personen wurde das langjährige Zuwachsniveau von über 30.000 Personen jedoch deutlich unterschritten. Zum Jahresende 2019 lebten 3.669.491 Menschen in Berlin. Für das Wachstum der Stadt ist weiterhin vordergründig der Zuzug von außen verantwortlich, wobei die Bundeshauptstadt seit 2007 zusätzlich auch durch einen natürlichen Geburtenüberschuss wächst. Der Außenwanderungssaldo, der sich aus der Differenz zwischen Fort- und Zuzügen ergibt, ist seit der Jahrtausendwende positiv und erreichte im vom Sondereffekten betroffen Jahr 2016 einen Höhepunkt von weit über 50.000 Personen. Seit 2017 verzeichnet die Bundeshauptstadt wieder sinkende Außenwanderungsgewinne. Dieser Trend setzte sich 2019 mit einem deutlichen Rückgang auf nur noch 23.231 Personen weiter fort. Im Vorjahr lag der Saldo noch bei knapp 30.000 Personen.

Wanderungsgewinne durch Zuzüge aus dem Ausland dominieren

Eine integrierte Betrachtung der Angebots- und Nachfrageseite ermöglicht einen Überblick über die aktuelle Situation am Berliner Wohnungsmarkt. In der nachfolgenden indizierten Darstellung ausgewählter Nachfrage- und Angebotsindikatoren lassen sich die Entwicklungen im Zeitverlauf darstellen.

Für den Betrachtungszeitraum 2015 bis 2019 ergibt sich durchgängig ein Wachstum in allen Bereichen. Rückgänge traten bei keinem Indikator auf. Im Vergleich stiegen die Angebotsmieten am stärksten, seit 2014 um 23,1 %. Der Median der ortsüblichen Vergleichsmieten, in die sowohl bestehende als auch neu abgeschlossene Mietverträge einfließen, stieg um 15,1 % und somit weniger stark als die Angebotsmieten. Das verfügbare Einkommen privater Haushalte je Einwohner nahm im selben Zeitraum um 13,1 % zu. Die Angebotsmieten haben sich also trotz einer gleichbleibenden Dynamik des verfügbaren Einkommens privater Haushalte je Einwohner bereits seit Jahren von dieser abgekoppelt. Das leichte Abbremsen des Zuwachses bei den Angebotsmieten ändert an dem erheblichen Abstand nur wenig.

Die Berliner Bevölkerung wuchs innerhalb der letzten fünf Jahre um 4,2 %, was insgesamt rund 150.000 Personen entsprach. Im Vergleich hierzu lag das Wachstum des Wohnungsbestandes mit 3,2 % etwas niedriger, womit der bestehende Überhang an (Wohnungs-)Nachfrage weiterhin besteht – oder sogar zunimmt: Geht man davon aus, dass aufgrund immer kleinerer Haushalte selbst bei gleichbleibender Bevölkerungszahl mehr Wohnungen benötigt werden, ist eine nachhaltige Entspannung auf dem Berliner Wohnungsmarkt erst dann zu erwarten, wenn die Fertigstellungszahlen die Bevölkerungsdynamik deutlich überschreiten. Um so wichtiger ist der vergleichende Blick auf Wohnungsbestand und Haushalte.

Nicht zu vernachlässigen sind darüber hinaus die Anpassungen des Marktes aufgrund der Einführung des Mietendeckels sowie die Auswirkungen der Coronapandemie auf den Wohnungsmarkt, die noch nicht abschließend bewertet werden können. Es bleibt daher abzuwarten, wie nachhaltig sich diese starken externen Einflüsse auf die Strukturen von Angebot und Nachfrage in den kommenden Jahren in Berlin auswirken.


Abbildung: Ausgewählte Indikatoren im Vergleich (Indiziert, Indexwert 2015=100)

Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg; empirica-systeme Marktdatenbank (powered by Value AG); eigene Berechnungen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen
*Verfügbares Einkommen: 2018 = Prognosewert

Bevölkerungsentwicklung

Langjähriges Wachstumsniveau von über 30.000 Personen erstmals unterschritten

Die Berliner Bevölkerung stieg auch 2019 weiter an, mit einem Zuwachs von nur noch 24.665 Personen wurde das langjährige Zuwachsniveau von über 30.000 Personen jedoch deutlich unterschritten. Zum Jahresende 2019 lebten 3.669.491 Menschen in Berlin. Für das Wachstum der Stadt ist weiterhin vordergründig der Zuzug von außen verantwortlich, wobei die Bundeshauptstadt seit 2007 zusätzlich auch durch einen natürlichen Geburtenüberschuss wächst. Der Außenwanderungssaldo, der sich aus der Differenz zwischen Fort- und Zuzügen ergibt, ist seit der Jahrtausendwende positiv und erreichte im vom Sondereffekten betroffen Jahr 2016 einen Höhepunkt von weit über 50.000 Personen. Seit 2017 verzeichnet die Bundeshauptstadt wieder sinkende Außenwanderungsgewinne. Dieser Trend setzte sich 2019 mit einem deutlichen Rückgang auf nur noch 23.231 Personen weiter fort. Im Vorjahr lag der Saldo noch bei knapp 30.000 Personen.

Wanderungsgewinne durch Zuzüge aus dem Ausland dominieren

Die differenzierte Betrachtung der Wanderungssalden verdeutlicht die Bedeutung des Auslandes für die Bevölkerungsentwicklung Berlins. Auch 2019 hat die Berliner Bevölkerung vor allem durch Zuzüge aus dem Ausland gewonnen (+ 30.104). Die Personen kamen dabei mehrheitlich aus Indien, Türkei, USA, Großbritannien, Italien und Russland. Weitere Nettogewinne wurden auch gegenüber den alten Bundesländern verzeichnet. Wanderungsverluste verzeichnete Berlin hingegen gegenüber dem Umland und den neuen Bundesländern.

Die Analyse der Wanderungsbewegungen nach Altersklassen zeigt, dass Berlin größtenteils durch die 18- bis unter 30-Jährigen wächst. Seit Jahren ergeben sich in dieser Altersklasse positive Salden von circa 32.000 bis 36.000 Menschen, so auch 2019. Kleine Zunahmen entfielen ebenso auf die 6- bis unter 18-Jährigen. In den Altersgruppen ab 30 Jahren wurden 2019 durchgängig Verluste erfasst. Die größten Verluste entfielen auf 45- bis unter 65-Jährige sowie die jüngste (unter 6 Jahren) und die älteste Altersgruppe (über x Jahren). Kinder unter 6 Jahren verlassen die Stadt dabei im Familienverbund vor Eintritt in das Schulleben.


Abb. Natürliche und wanderungsbedingte Bevölkerungsentwicklung in Berlin 2010-2019

Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg

Einwohnerentwicklung

Höchster Einwohnerzuwachs in Pankow, geringster Zuwachs in Steglitz-Zehlendorf und Charlottenburg-Wilmersdorf

Wichtig für das Markt- und Investitionsgeschehen ist der Blick auf die künftige Nachfrage. Hier zeichnet sich ein fortgesetztes Einwohnerwachstum ab. Die Bevölkerungsprognose der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen erwartet in der mittleren Variante bis zum Jahr 2030 einen weiteren Einwohnerzuwachs von 4,7 % bzw. um rund 176.900 Personen. Pankow profitiert am Ehesten mit einem Wachstum von 11 %, während in Tempelhof-Schöneberg, Steglitz-Zehlendorf und Charlottenburg-Wilmersdorf nur noch ein Wachstum von unter 1 % erwartet wird. Die weiteren Bezirke positionieren sich innerhalb dieser Spanne.

Die Zahl der Berliner Haushalte stieg 2019 auf 2.033.700 an, womit sich der dynamische Anstieg der vergangenen Jahre ausbremste. Mit knapp 81 % entfiel der größte Teil auf Ein- und Zweipersonenhaushalte. Nur in rund jedem zehnten Haushalt leben drei Personen, ein ähnlicher Anteil zeigte sich auch bei Haushalten mit vier und mehr Personen.

Die Höhe des Haushaltsnettoeinkommens bestimmt maßgeblich die Handlungsmöglichkeiten der Haushalte am Wohnungsmarkt. 2019 lag das mittlere monatliche Haushaltsnettoeinkommen in Berlin bei 2.175 EUR. Auf bezirklicher Ebene zeigten sich deutliche Unterschiede. In Pankow wurde mit einem monatlichen Haushaltsnettoeinkommen von 2.550 EUR der höchste Wert erzielt, gefolgt von Steglitz-Zehlendorf. Werte unter dem durchschnittlichen Mittel wurden in Neukölln, Lichtenberg, Mitte, Spandau und Friedrichshain-Kreuzberg registriert. Etwa ein Fünftel aller Berliner Haushalte verfügte 2019 über ein Haushaltseinkommen von unter 1.300 EUR netto im Monat, ein Viertel der Haushalte hatte monatlich zwischen 1.300 EUR bis unter 2.000 EUR zur Verfügung.

Die Arbeitslosenquote in Berlin erreichte im Oktober 2020 einen Stand von 10,2 % und verzeichnete somit einen deutlichen Anstieg gegenüber dem Vorjahr (+2,4 Prozentpunkte). Dies ist vor allem im Kontext der Coronakrise zu sehen und bildet somit erste Auswirkungen der Pandemie ab. Räumlich zeigten sich Schwerpunkte mit Arbeitslosenquoten von über 13 % in Neukölln und Mitte, womit insbesondere die Bezirke von den Auswirkungen der Pandemie getroffen wurden, die bereits zuvor hohe Durchschnittswerte aufwiesen. Unterdurchschnittliche Arbeitslosenquoten wurden hingegen in den östlichen Bezirken Pankow, Lichtenberg, Marzahn-Hellersdorf und Treptow-Köpenick sowie in Steglitz-Zehlendorf verzeichnet. Um die Auswirkungen der Pandemie weiter zu kontextualisieren, wurden auch die Zahlen der Personen in Kurzarbeit ausgewertet. Während im Februar 2020 in ganz Berlin nur 7.600 Personen in Kurzarbeit gemeldet waren, stieg die Zahl der Betroffenen im April 2020 auf 240.300 Personen.


Karte: Einwohnerentwicklung in den Planungsräumen 2010-2019 (Prozent)

Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg

Bautätigkeit

Bauintensität auf Rekordniveau

Erstmals stieg die Fertigstellungsquote in Berlin 2019 auf fünf fertiggestellte Wohnungen je 1.000 Einwohner (2018: 4,5). Bereits seit 2010 nahm die Zahl der fertiggestellten Wohnungen kontinuierlich zu und erreichte 2019 einen Höchststand von 18.999 Wohneinheiten. Der Großteil wurde dabei erneut im Geschosswohnungsbau realisiert. Schwerpunkte des Baugeschehens sind für die kommenden Jahre, entsprechend der zum Bau genehmigten Wohnungen, in Treptow-Köpenick und allgemein in den nord-östlichen Bezirken zu erwarten.


Karte: Durchschnittliche Fertigstellungen pro Jahr auf Ebene der Planungsräume 2015-2019

Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg; eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH

Angebotspreise

Angebotskaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser 2020: 600.000 EUR (Median) in Berlin

Weiterhin kein preislicher Unterschied zwischen Angebotskaufpreisen im Bestand und Neubau

Die Angebotskaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser (inkl. Grundstück, Neubau und Bestand) verzeichnen seit 2016 ein dynamisches Wachstum. Innerhalb von fünf Jahren hat sich der mittlere Kaufpreis eines Eigenheimes um rund 218.000 EUR bzw. 57 % erhöht. Im 4. Quartal 2020 wurde ein Medianpreis von 600.000 EUR für das gesamte Segment erreicht, was einem Anstieg von 9 % bzw. rund 50.000 EUR innerhalb eines Jahres entsprach. Innerhalb der Teilsegmente Neubau und Bestand zeigten sich 2020 erneut kaum Unterschiede. Beide Segmente wiesen rund 600.000 EUR als mittleren Angebotskaufpreis aus. Die Preise für gebrauchte Eigenheime wiesen dabei die dynamischste Entwicklung auf. Innerhalb von fünf Jahren hat sich der mittlere Kaufpreis um 62 % bzw. 229.100 EUR erhöht. Eine nur leicht niedrigere Entwicklung zeigte sich auch bei neu erbauten Eigenheimen (51 % bzw. 202.000 EUR).


Abbildung: Entwicklung der Angebotskaufpreise für Ein – und Zweifamilienhäuser 2016-2020

Quelle: VALUE Marktdatenbank; eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH
Anmerkung: Als Neubauten werden alle Objekte gewertet, die im jeweiligen Betrachtungsjahr oder im Vorjahr fertiggestellt wurden (Neubauwerte jährlich dargestellt).

Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen 2020: 5.083 EUR/m² (Median) in Berlin

Dynamisches Wachstum der Angebotskaufpreise für Eigentumwohnungen

Die Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen sind 2020 weiter gestiegen. Mit 5.083 EUR/m² (Neubau und Bestand) im vierten Quartal 2020 wurden 307 EUR/m² mehr aufgerufen als noch 2019. Dies entspricht einem Anstieg von 6,4 %, womit sich die Wachstumsdynamik letzten Jahre für Eigentumswohnungen leicht ausbremst. Im Vergleich zu 2016 mussten Erwerber einer 100 m² großen Eigentumswohnung nur fünf Jahre später im Schnitt rund 188.000 EUR mehr zahlen. Der mittlere Angebotskaufpreis für eine gebrauchte Eigentumswohnung lag im vierten Quartal 2020 bei 4.849 EUR/m², womit die Kaufpreise für Bestandsobjekte seit 2016 um 62 % angestiegen sind. Die Preisentwicklung für neu errichtete Eigentumswohnungen verlief 2020 weniger dynamisch als im Bestand. Gleichwohl wurde 2020 mit durchschnittlich 5.930 EUR/m² erneut ein Rekordwert in diesem Segment aufgerufen.


Abbildung: Entwicklung der Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen 2016-2020

Quelle: VALUE Marktdatenbank; eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH
Anmerkungen: Als Neubauten werden alle Objekte gewertet, die im jeweiligen Betrachtungsjahr oder im Vorjahr fertiggestellt wurden (Neubauwerte jährlich dargestellt).

Angebotsmieten: 10,14 EUR/m² Median, Berlin

Rückgang der Angebotsmieten setzt sich 2020 weiter fort

Die Berliner Mietpreise wurden 2020 auch durch das MietenWoG, kurz „Mietendeckel“, beeinflusst. Seit dem 23. Februar 2020 dürfen Neu- und Wiedervermietungsmieten bestimmte Obergrenzen nicht überschreiten, seit dem 23. November gilt dies auch für Bestandsmieten. Inwiefern sich diese Entwicklung in den analysierten Marktdaten abbildet, bleibt abzuwarten. Das Konzept der Schattenmiete – die Ausweisung eines zusätzlichen Mietpreises, welcher bei Verfassungswidrigkeit des Mietendeckels in Kraft tritt – zeigt sich nicht nur bei Abschluss eines Mietvertrages, sondern bereits bei Inserierung auf den gängigen Vermietungsportalen. Die diesjährige Analyse der Angebotsmieten weist somit in großem Maße Schattenmieten aus und nicht die zulässige Miete nach Mietendeckel.

In Berlin wurde 2020 eine mittlere Angebotsmiete von 10,14 EUR/m² ermittelt, was einem Rückgang von 0,31 EUR/m² gegenüber dem Vorjahr entsprach. Nach einem jahrelangen kontinuierlichen Anstieg der Angebotsmieten und stagnierenden Werten im Jahr 2019, zeigte sich somit 2020 ein erster Rückgang der mittleren Angebotsmieten. Der Rückgang spiegelte sich jedoch nur bedingt in den beiden Teilsegmenten Neubau und Bestand wider. Während die mittlere Angebotsmiete im Bestand erstmals seit 2017 wieder unter 10,00 EUR/m² sank, stiegen die angebotenen Neubaumieten mit einem Plus von 1,22 EUR/m² gegenüber 2019 deutlich an (2020: 15,26 EUR/m²). Die erfassten Angebotsmieten müssen im Kontext eines deutlichen Rückgangs der Inserate interpretiert werden. Während 2019 noch rund 50.000 Inserate registriert wurden, lag die Summe 2020 nur noch bei rund 33.000 Angeboten.

Die höchste mittleren Angebotsmieten nach Baualter wurden bei den jüngsten, ab 2011 errichteten Wohnungen erzielt. Differenziert nach Wohnungsgröße waren mehrheitlich die kleinsten (1-2 Zimmer), gefolgt von den größten Wohnungen (ab 4 Zimmern) am teuersten. Im bezirklichen Vergleich setzten sich Mitte (13,70 EUR/m²), Friedrichshain-Kreuzberg (13,11 EUR/m²) und Charlottenburg-Wilmersdorf (12,38 EUR/m²) mit überdurchschnittlichen mittleren Angebotsmieten von den restlichen Bezirken ab. Die niedrigste mittlere Angebotsmiete wurden in Marzahn-Hellersdorf (8,02 EUR/m²) erfasst.

Preisstruktur differenziert sich 2020 deutlich aus

Die Preisstruktur zwischen den verschiedenen Angeboten differenzierte sich auch 2020 deutlich aus. Rund 27 % der Angebote wurden für unter 8 EUR/m² inseriert, 6 % sogar für unter 6 EUR/m². Auf bezirklicher Ebene wurden überdurchschnittliche Anteile im Preissegment bis unter 8 EUR/m² von bis zu 49 % in Marzahn-Hellersdorf, Spandau, Lichtenberg und Reinickendorf erzielt. In den Innenstadtbezirken war dieses Preissegment dagegen unterrepräsentiert. Auf der anderen Seite wurden 2020 rund 15 % der Wohnungen für mindestens 16,00 EUR/m² angeboten. In den Innenstadtbezirken Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg und Charlottenburg-Wilmersdorf wurden sogar Anteile von bis zu 37 % in dieser Preisklasse erfasst.

Die höchsten Angebotsmieten zeigten sich 2020 nahezu flächendeckend in der Innenstadt innerhalb des S-Bahn-Rings. Das mittlere Mietpreisniveau lag hier flächendeckend bei 12,00 EUR/m². In Gebieten um den Kurfürstendamm, in Mitte, im Prenzlauer Berg etc. vielfach sogar bei mindestens 13,00 EUR/m². Von den dynamischen Entwicklungen der Bundeshauptstadt wird auch das Berliner Umland beeinflusst. 2020 stieg der mittlere Mietpreis dort auf 9,89 EUR/m² an. Besonders hohe Preise wurden dabei in den südwestlichen Gemeinden aufgerufen.


Karte: Angebotsmieten für Wohnungen in den Berliner Planungsräumen 2020

Quelle: VALUE Marktdatenbank; eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH

30 Jahre Gemeinsamer Wohnungsmarkt

Das Schwerpunktthema des IBB Wohnungsmarktberichtes 2020 widmet sich den Marktentwicklungen seit der Deutschen Einheit, die nunmehr 30 Jahre zurückliegt. Die Analyse langer Zeitreihen weitet die Perspektive auf z.T. gänzlich anders gelagerte Herausforderungen, die den Berliner Wohnungsmarkt in dieser Epoche betrafen. Die Folgen dieser einmaligen Konstellation zweier zusammenwachsender Großstädte und ihrer zuvor eigenständigen Wohnungsmärkte sind in Teilen bis heute spürbar.

Insbesondere stellen Wanderungen für Wohnungsmärkte eine zentrale Einflussgröße dar. Das betrifft sowohl Zu- und Wegzüge über die Stadtgrenze hinweg als auch das Umzugsgeschehen innerhalb der Stadt. Alle abgebildeten Kategorien der nachfolgenden Abbildung weisen im Zeitverlauf starke Veränderungen auf.

Ab Mitte der neunziger Jahre bis zum Jahr 2000 wurden zunehmende Abwanderungen in das Berliner Umland deutlich, die in den ersten zehn Jahren des neuen Jahrtausends stetig abnahmen, um dann seit dem Jahr 2011 bis heute schrittweise wieder zuzulegen. Mit einem Wanderungsverlust von zuletzt rund 12.500 Personen entspricht der heutige Stand jedoch noch längst nicht den extrem hohen Abwanderungsraten von nahezu 30.000 Menschen Ende der 1990er Jahre.

Anders als in den 1990er Jahren war seit Beginn der 2000er Jahre in Berlin ein stetiger Wanderungsgewinn aus dem übrigen Bundesgebiet auszumachen – zunächst aus den neuen Bundesländern, ab dem Jahr 2006 vermehrt aus den alten Bundesländern – ein stabiler Zuzug, der bis heute anhält. Sieht man von den Verlusten der ersten Jahre nach der Wende ab, gewann Berlin seit Ende der 1990er Jahre allein aus den alten Bundesländern per Saldo rund 175.000 Einwohner. Aus den neuen Ländern kamen im gleichen Zeitraum rund 93.000 Personen mehr nach Berlin, als dorthin aus Berlin wegzogen.

Zuzugsgewinne aus dem Ausland verzeichnete Berlin im Verlauf der letzten 30 Jahre fast in jedem Jahr, jedoch änderten sich im Zeitverlauf die schwerpunktmäßigen Herkunftsländer: direkt nach dem Mauerfall kamen überdurchschnittlich viele Menschen aus der Türkei und aus Südosteuropa nach Berlin, was in den Jahren 2000 bis 2005 und auch seit dem Jahr 2011 wieder verstärkt der Fall war. Ebenfalls seit den frühen neunziger Jahren verzeichnete Berlin durch den Zuzug von Menschen aus den osteuropäischen Staaten bis zum Jahr 2016 konstant moderate Wanderungsgewinne. Bedingt durch die Rezession waren es in den Jahren 2010 bis 2014 vermehrt Menschen aus dem südeuropäischen Raum, die sich in Berlin niederließen, wohingegen ein Zuzug aus den USA insbesondere seit dem Jahr 2011 mit steigender Tendenz zu verzeichnen war. Insgesamt zogen von 1990 bis 2019 rund 550.000 Personen aus dem Ausland nach Berlin, was knapp 70 % des gesamten Wanderungsgewinns in der Zeitspanne seit der Wiedervereinigung ausmachte.

Insgesamt zeigen die letzten 30 Jahre eine hohe Wanderungsdynamik und zugleich wachsende Verflechtung mit dem Umland. Die per Saldo rund 320.000 Personen, die seit 1990 den Weg in den „Speckgürtel“ suchten, sind somit kein Nachteil für die Stadt, sondern ihr durch die räumliche Nähe stark verbunden. Von einer kurzen Phase Ende der 1990er Jahre abgesehen, hat Berlin offenkundig immer mehr Anziehungskraft entfaltet – für Menschen aus Deutschland, vor allem aber aus ganz Europa und darüber hinaus.


Abbildung: Außenwanderungssaldo von Berlin nach Ziel – und Herkunftsgebieten

Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg

Den IBB Wohnungsmarktbericht 2020 sowie den dazugehörenden Tabellenband finden Sie unter der Internetadresse https://ibb.de/wohnungsmarktbericht.